집주인의 실거주를 이유로 한 임차인의 계약갱신 거절, 진정한 거주 의사 입증 책임은 집주인에게 있다./남도일보·AI 생성 이미지 Q1. 최근 집주인이 '실거주'를 이유로 임차인의 계약갱신청구를 거절하며 갈등이 발생하는 원인은 무엇인가요? A. 지난 2020년 개정된 「주택임대차보호법」 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제8호에서 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 예외규정을 두었기 때문입니다. 대법원은 이에 대해 "임차인의 주거생활 안정을 위하여 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 과도한 제한을 방지하여 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함"이라고 밝힌 바 있습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 그러나 법률에 '실거주 여부'를 판단하는 구체적 기준이 규정되어 있지 않아 현장에서 다양한 형태의 분쟁이 발생하고 있습니다. Q2. 집주인이 실거주하겠다고 할 때, 실거주 의사에 대한 증명책임은 누구에게 있나요? A. 대법원은 실거주에 대한 증명책임을 임대인(집주인)에게 지우고 있습니다. 단순히 실거주 의사를 표명했다는 사실만으로는 인정될 수 없으며, 임대인의 내심에 있는 장래 계획이 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 합니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결; 대법원 2023. 12. 21. 선고 2022다287826). Q3. 모바일오션파라다이스7 법원은 임대인의 '실거주 의사'가 진정한지 판단할 때 어떤 사정들을 종합적으로 고려하나요? A. 대법원은 다음과 같은 여러 사정을 종합하여 판단합니다. 임대인의 주거 상황 임대인이나 그 가족의 직장, 학교 등 사회적 환경 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 Q4. 실거주 사유나 주장을 번복하거나 불명확하게 한 실제 하급심과 대법원의 판례 사례는 어떠한가요? A. 집주인 A가 세입자 B에게 "가족들이 모여 살 계획"이라며 갱신을 거절했다가, 소송이 진행되자 "지방에 사는 부모님(직계존속)이 병원 진료를 위해 살아야 한다"며 말을 바꾼 사건이 있었습니다. 1심과 2심은 실거주 주체가 바뀌어도 거절이 부적법해지지 않는다며 집주인의 손을 들어주었으나, 대법원(2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결)은 이를 뒤집고 사건을 원심인 서울지방법원으로 돌려보냈습니다. 대법원은 A의 가족이 집 두 채에 따로 살면서도 이사 준비를 전혀 하지 않은 。, 부모님의 병원 진료 내역이 11년간 매년 1~5회 통원진료 정도에 불과했던 .을 들어 진정한 실거주 사유로 인정하기 어렵다고 보았습니다 모바일 야마토게임다운로드 . Q5. 임대차 기간 중 주택이 매매되어 새로운 소유자가 된 경우에도 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요? A. 네, 가능합니다. 대법원은 "새 집주인이 주택에 실제 거주하려는 경우에는 계약 갱신을 거절할 수 있다"고 인정했습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결). 대법원이 제시한 근거는 다음과 같습니다. 임대인 지위 승계의 포괄성: 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 갱신 거절권도 함께 승계됩니다. 계약 갱신 거절권 행사 기간: 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 소유권을 이전받은 새 임대인 역시 실거주 필요성이 있다면 거절권을 행사할 수 있습니다. 합리적 재산권 행사 및 법 취지: 새 임대인이 실거주 목적으로 주택을 취득한 경우 그 재산권 행사를 과도하게 제한할 수 없으며, 임차인 보호 취지가 임대인의 정당한 실거주 사유까지 배제하는 것은 아닙니다. Q6. 집주인이 실거주하겠다고 거짓말을 하고 세입자를 내보낸 뒤 제3자에게 임대한 경우, 손해배상 책임을 지나요? A. 네, 손해배상 책임을 집니다. 실제로 자녀 고교 진학을 이유로 세입자를 내보낸 후 다른 세입자를 들인 집주인에게 법원이 4,206만 원의 손해배상금을 지급하라고 판결한 사례가 있습니다(의정부지방법원 2023. 5. 23. 선고 2022나212625 판결). 또한 입주하겠다며 문자로 갱신 거절 의사를 밝혀 세입자가 이사하게 만든 뒤 나흘 만에 새 임차인을 구한 집주인에게 2,250만 원의 손해배상금 지급 판결이 내려지기도 했습니다 모바일 오리지널야마토2게임 . Q7. 법원이 집주인의 손해배상책임을 인정하기 위해 판단하는 요건은 무엇인가요? A. 다음 요건들이 종합적으로 판단됩니다. 임차인의 정당한 계약갱신 요구: 임대차 기간 만료 6개월 전~2개월 전 기간 내 적법한 요구가 있어야 합니다. (단, 임대인이 먼저 선제적으로 실거주 거절 의사를 명확히 밝혀 갱신 요구를 할 기회조차 박탈한 경우에도 손해배상 책임을 인정하는 예외 판례가 있습니다.) 임대인의 실거주 이유 거절: 본인 또는 직계존비속의 실거주를 이유로 거절했어야 합니다. 갱신거절 후 제3자 임대: 갱신이 이루어졌다면 존속했을 기간(통상 2년) 내에 정당한 사유 없이 해당 주택에 실제 거주하지 않고 제3자에게 임대한 사실이 있어야 합니다. 정당한 사유의 부재 및 입증책임: 갑작스러운 해외 발령, 예측 불가능한 건강 악화 등 불가피한 사정이 없어야 하며, 이와 같은 정당한 사유의 존재에 대한 입증책임은 임대인에게 있습니다. Q8. 실거주 거짓말로 인한 손해배상액은 어떻게 산정되나요? A. 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라, 아래 3가지 금액 중 가장 큰 금액으로 산정합니다. 갱신 거절 당시 월차임(보증금의 월차임 전환액 포함) 3개월분에 해당하는 금액 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신 거절 당시 환산 월차임의 차액에 해당하는 금액의 2년분 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액 (이사 비용, 중개 수수료 등)한 줄 요약 "집주인의 실거주를 이유로 한 갱신 거절은 집주인이 진정한 거주 의사를 직접 입증해야 하며, 거짓 실거주로 밝혀질 경우 세입자에게 상당한 손해배상 책임을 지게 됩니다." 임차인 보호 취지가